在“認(rèn)房不貸”的政策下，北京、上海樓市反應(yīng)迅速、加速。 然而，在廣州、深圳這兩個一線城市，率先宣布“認(rèn)房不貸”，樓市基本面雖有所好轉(zhuǎn)，但觀望情緒依然存在。
這主要有兩個原因。 一方面，廣州、深圳“認(rèn)房不貸”之前首付比例并不高，新政對其影響不大； 另一方面是由這兩個城市的供需關(guān)系決定的。
即便成交恢復(fù)不及預(yù)期，但政策面已經(jīng)開始發(fā)力，這也為市場后續(xù)變化留下了足夠的想象空間。
2023年8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局發(fā)布通知，指導(dǎo)我國商業(yè)個人住房貸款借款人和貸款人有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債，降低存量商業(yè)個人住房貸款利息首套房的價格； 同日，兩部門宣布，全國統(tǒng)一商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例，首套房商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例統(tǒng)一為不低于20% %。
消息一出，廣州、深圳等地部分樓盤立即貼出海報，宣布支持20%首付。 一些房企也向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，他們也計劃提供20%的首付，但要先等銀行這樣做。
21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者從廣州、深圳多家銀行相關(guān)人士處獲悉，20%首付政策目前尚未執(zhí)行。 從這一點來看，房地產(chǎn)企業(yè)帶頭或許是一種吸引客戶的方式。 廣州、深圳樓市不溫不火，仍在等待更多好消息落地。
“首付20%”吸引顧客
銀行尚未宣布實施“20%首付”，但開發(fā)商已經(jīng)注意到這一情況，萬科是第一家嘗試的房地產(chǎn)企業(yè)。
在廣州，萬科城市之光、萬科黃埔新城等項目都打著“首付20%”的旗號。 廣州萬科表示，目前萬科在廣州的項目，如萬科黃埔新城、萬科城市之光、金茂萬科大都會四季、幸福御宇等，均可實行首套房首付20%首付，但最終必須經(jīng)過銀行批準(zhǔn)。 。
除萬科外，廣州多處保利物業(yè)也聲稱接受“20%首付”，其中包括保利天匯、保利靈秀海、保利和悅濱江、保利金尚等廣州保利物業(yè)的高價值。
兩部門宣布可實行20%首付后，深圳不少樓盤蠢蠢欲動。 萬科、銀河等房企率先試水。 不過，這些聲稱可以“首付20%”的海報已被刪除，相關(guān)房企也表示，這只是“呼吁”，并不代表政策方向。
21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者從四大銀行之一和三大商業(yè)銀行人士處獲得的信息顯示，目前廣州、深圳等地還沒有落實20%首付的明確消息。 房地產(chǎn)公司聲稱可以接受“20%首付”，本質(zhì)上是為了吸引客戶。
廣州某房地產(chǎn)公司營銷人員告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，“我們的樓盤現(xiàn)在接受20%的首付，雖然最終還要經(jīng)過銀行審批，但顯然有吸引客戶的效果?！爆F(xiàn)在房產(chǎn)很火，很繁華，下定決心的人還不少?！?/p>
引流效果好，可能會有更多開發(fā)商效仿。
深圳某房企總部營銷負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，“我們也有計劃推出20%的首付，但現(xiàn)在還是要看銀行，我們不敢“不要輕舉妄動，目前其他房企確實表現(xiàn)不錯，流量很明顯，我們也想推廣?！?/p>
相比“20%首付”，潛在購房者更關(guān)注“房價變動幅度”。 一位有意在深圳買房的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，“如果首付20%，我可以輕松買車，但買車后，我還得考慮每月的費用”。如果房價看漲，我想無論如何都會買，但如果不看好，我就會繼續(xù)觀望，不著急?！?/p>
關(guān)注價格和數(shù)量
購房者關(guān)心的不僅僅是能否“上車”，還關(guān)心保值增值、每月還款壓力等諸多因素。 房地產(chǎn)企業(yè)也沒有沒有考慮到這些方面。
隨著市場利好頻現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)動作越來越多。 不僅推出“首付20%”優(yōu)惠來吸引客戶，一些房企還聲稱要“收回折扣”或“即將漲價”，讓客戶下定決心買房。
例如，上周末開業(yè)的星匯金城，開業(yè)現(xiàn)場大屏幕上顯示“漲價倒計時”、折扣恢復(fù)后立即漲價5%等標(biāo)識。 該樓盤也是上周末廣州房地產(chǎn)市場最熱門的樓盤之一。 截至9月3日，該房產(chǎn)已售出200多套。
深圳的情況也類似。 新政策實施后，有報道稱不少國企旗下物業(yè)“收回折扣”。
然而，這只是局部現(xiàn)象，可能不會真正發(fā)生。 一位深耕大灣區(qū)的房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，“目前我們的樓盤還沒有優(yōu)惠被收回的消息。據(jù)我了解，其他樓盤也沒有任何折扣被收回的消息。”房地產(chǎn)公司基本上沒有，即使有，也只是“說說而已”。 為了倒逼果斷，目前各房企的策略都是以量為主，不貿(mào)然提價。”
不僅不敢漲價，不少房企還推出特價房應(yīng)對政策。 例如，廣州天河的網(wǎng)紅珠江花城推出了10個固定價格單元； 后期銷售的保利羅蘭國際也推出了多款特價單位，還有額外20%折扣等折扣。
從實際效果來看，廣州、深圳樓市確實受到多方積極作用的提振，但并不明顯。
據(jù)克而瑞對廣州60個重點樓盤項目的監(jiān)測顯示，上周，廣州重點樓盤項目的參觀客戶數(shù)環(huán)比增長18%，為7月份以來的最高值，而認(rèn)購數(shù)則環(huán)比增長18%。單位環(huán)比大幅增長39%。 近兩個月也達(dá)到了高位。 成交方面，上周商品住宅銷售1096套，成交面積12.06萬平方米，環(huán)比增長19.62%。
樂友家研究中心數(shù)據(jù)顯示，上周末（9月2日、3日）樂友家二手成交量環(huán)比大幅增長，改善客入市意愿明顯增強，但尚未3月份達(dá)到小陽春期的頂峰，距離頂峰還很遠(yuǎn)。 未達(dá)到 2020 年的水平。 從樂隊觀看量情況來看，上周日（9月3日）樂隊觀看量較同期第二、三季度周日平均水平增長了50%。
21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪了多家房地產(chǎn)企業(yè)和機構(gòu)。 對于“金九銀十”未來的市場表現(xiàn)，多數(shù)人表示，基于當(dāng)前政策的力量，提振效果還有待觀察； 但從戰(zhàn)略角度來看，仍會加大促銷力度，以增加銷量。
廣州中原項目部總經(jīng)理黃濤分析，從目前來看，市場將持續(xù)分化，降價仍將是主要焦點。 此時，建議開發(fā)商盡快進行促銷，業(yè)主可以盡快出售房屋。 未來兩個月，廣州樓市成交量有望增加。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任何千如也建議，各方要珍惜來之不易的好處，避免一有好處就漲價，這樣才能更好地推動樓市復(fù)蘇。 “我們預(yù)計短期內(nèi)市場會受到一定程度的刺激，成交量會有所增加，但長期來看還是要看供需的變化。”