無論購買新房還是二手房，首付期限最長為半年。 “很多人認(rèn)為，半年就夠賣掉一套老房子了?！?王超說，他辦理的很多案件都是新房付款期限臨近。 ，而且老房子還沒有賣掉。
為了避免違約，老房子只能“不計成本”出售。 對于購房者來說，“首付比例越高、付款期限越短，買到便宜房子的機會就越大?！?王超表示，以往類似的機會很少見，但今年特別多??，幾乎每個月都會發(fā)生好幾次。
第二類是做生意虧本，需要賣房還債的人。 過去也有類似的案例，但今年更多。
例如，從事教育培訓(xùn)的小企業(yè)主需要向?qū)W生退還大量學(xué)費，因為學(xué)生學(xué)費大部分用于房租、員工工資、貸款償還等。教育培訓(xùn)機構(gòu)關(guān)閉后“學(xué)生交的學(xué)費早就花完了，沒有其他收入，只能賣掉房子退學(xué)費?！?/p>
一家從事旅游咨詢的公司負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟觀察報，疫情發(fā)生三年來，業(yè)務(wù)量大幅下降，大量業(yè)務(wù)被取消，導(dǎo)致公司現(xiàn)金流入入不敷出。見面。 今年業(yè)務(wù)恢復(fù)后，客戶拖欠貨款嚴(yán)重，只能賣掉一套房子來維持公司的日常運營。
第三類是移民或留學(xué)兒童群體。 王超介紹，打算送孩子出國留學(xué)的家庭一般收入都不錯，早就投資買房作為孩子的學(xué)費來源。 “現(xiàn)在我的孩子要出國留學(xué)了，他們急著賣掉房子來籌集學(xué)費?！?/p>
在這種情況下，賣房子一般就比較緊迫了。 只要買家有更好的付款條件，折扣一般會更大。 王超曾經(jīng)遇到過一個賣房子的客戶。 如果買家能支付全價，折扣可達(dá)40%。
此外，部分房屋因就醫(yī)、失業(yè)、存在斷房風(fēng)險而被低價出售。 王說：“有些顧客因為一方失業(yè)，家庭收入減少，無力支付每月的房租，所以把大房子換成了小房子?！?超說，他們中的一些人賣掉了學(xué)區(qū)的房子，搬到郊區(qū)，騰出資金供孩子參加高考，上大學(xué)，因為孩子高中教育的費用較高。
經(jīng)濟觀察報記者 田國寶 “這種面積的房子9月底賣到680萬元，現(xiàn)在掛牌價640萬元，沒人問?！? 11月中旬，北京中關(guān)村“我愛我家”專賣店內(nèi)，經(jīng)紀(jì)人王超正在使用鼠標(biāo)。 看著電腦屏幕上的房源，我感嘆：國慶假期過后，房價每天都在變化。
王超提到的房子位于中關(guān)村附近。 由于中關(guān)村一小部分群體的支持，二手房成交價格一直維持在15萬元/平方米左右。 然而不到兩個月，掛牌價就跌至13萬元。 價格在人民幣/平方米左右。 “9月份，同一個小區(qū)有兩套房子出售，但此后就沒有銷售了。”
北京學(xué)區(qū)房價松動的消息最先出現(xiàn)在萬柳蜂鳥家園小區(qū)，該小區(qū)一套52平米的工作室以11.9萬元/平米的單價出售。 2022年，該小區(qū)一套單元以22萬元/平方米的價格出售。 交易期間，巨額跌幅引發(fā)輿論嘩然。
王超表示，近一個月來，包括學(xué)區(qū)房在內(nèi)的二手房價格變動頻繁，但個別成交跌幅較大的屬于個別情況，不具有普遍性。 “價格跌了嗎？確實跌了；但平均跌幅真的有那么大嗎？答案顯然是否定的。”
落下
王超從業(yè)十余年，見證了房地產(chǎn)市場的高光時刻，也經(jīng)歷過市場的起起落落。 但這是他第一次經(jīng)歷現(xiàn)在如此頻繁的變化。 “今天的成交價可能就是明天的掛牌價，而且價格不斷小步下跌?！?/p>
海淀定慧寺一社區(qū)，有一所大學(xué)附屬小學(xué)和一個小學(xué)分校。 社區(qū)環(huán)境比較好。 此前成交價在10萬元/平方米左右。 11月初，該小區(qū)一套戶型以8.1萬元/平方米的單價售出。 180平米大戶型的價格已經(jīng)回到了三年前的水平。
一位中介告訴經(jīng)濟觀察報，近期，他們隱藏了一些定價不合理的房源。 “有些房源只能在后臺看到并正常交易，但不會向公眾展示。 從后臺看，價格是6萬元。 還有很多按平方米定價的房子。”
在北京學(xué)區(qū)房市場中，海淀區(qū)、西城區(qū)、東城區(qū)憑借豐富的中小學(xué)教育資源，成為學(xué)區(qū)房的聚集地。 學(xué)區(qū)房一直是北京房價的天花板。
近年來，隨著招生政策的不斷調(diào)整，學(xué)區(qū)房效應(yīng)逐漸減弱。 尤其是海淀區(qū)，在原有“多校分區(qū)”、“六年一個學(xué)位”的基礎(chǔ)上，2022年初將進(jìn)一步優(yōu)化學(xué)區(qū)。根據(jù)新政，所有住房使用九年一貫招生將在九年內(nèi)僅提供一個入學(xué)學(xué)位（符合國家生育政策的除外）。
此外，海淀區(qū)將所有“2022年1月1日后新搬戶口”和“2019年1月1日后新購房屋”納入多校分區(qū)。 2020年后新建中小學(xué)校繼續(xù)實行多校分區(qū)。 多校分區(qū)的范圍不斷擴大。 即使你在學(xué)區(qū)買了房子并獲得了學(xué)位，你也可能無法進(jìn)入你選擇的學(xué)校。
北京某中介公司片區(qū)負(fù)責(zé)人表示，隨著準(zhǔn)入規(guī)則的不斷調(diào)整，學(xué)區(qū)房房價泡沫逐漸被刺破，價值逐漸回歸住宅物業(yè)。 “現(xiàn)在下降的幅度說明之前的漲幅更大。既然可以接受房價上漲，為什么就不能接受房價下跌呢？”
“整個市場都在下降，不僅是學(xué)區(qū)房的價格，還有其他房子?！蓖醭f。 相比之下，此前價格上漲的學(xué)區(qū)房價格出現(xiàn)了較大的跌幅。 “蜂鳥之家只是一個例子，大部分住宅區(qū)的房價跌幅并沒有那么大，但成交量減少了，個別案例被放大了。”
不僅僅是學(xué)區(qū)房
9月份，在“認(rèn)房不貸”等一系列寬松樓市政策的影響下，部分需求得到釋放，推動北京樓市迎來一波復(fù)蘇，但好景不長。
上述中介領(lǐng)域負(fù)責(zé)人表示，9月份政策效果帶來的交易量不如3月份。 “3月份的行情持續(xù)了近一個月，9月份的行情持續(xù)了兩周左右?！?/p>
他介紹，10月份以后，樓市呈現(xiàn)出兩個主要特點。 首先，交易量萎縮。 以轄下某店為例，9月售出10套，但10月僅售出2套。 “店長也無法解釋原因?！?/p>
同花順數(shù)據(jù)顯示，10月份，北京二手房成交10653套，環(huán)比下降25%，同比下降5%。 從全年來看，成交量僅高于1月和7月。 新建商品住宅方面，10月份共銷售5177套，環(huán)比下降12%，同比下降35%。 隨著新房入市數(shù)量減少，截至10月底，新房庫存環(huán)比9月下降3個百分點。
二是成交價格下跌，價格下跌很大程度上是成交量減少造成的。 上述中介區(qū)負(fù)責(zé)人介紹，從店內(nèi)實際成交情況來看，由于部分人急于套現(xiàn)，市場觀望情緒濃厚，“只能以降價了?！?/p>
王超還表示，在目前的市場情況下，如果想要快速成交，只能選擇降價，而且需要一下子降到這個地步。
隨著房屋逐漸從投資屬性回歸居住屬性，一些過去依賴學(xué)區(qū)、地段、產(chǎn)業(yè)等額外資源升值、品質(zhì)、居住條件、物業(yè)服務(wù)較差的房屋價格開始回歸理性。 相反，一些品質(zhì)較差的房屋價格卻有良好的服務(wù)和配套資源，如果有教育、產(chǎn)業(yè)等額外資源支撐，即使在市場低迷的背景下，成交和價格也會保持相對穩(wěn)定。 。 這就造成了二手房市場的分化。 此輪樓市低迷，老、窮、小首當(dāng)其沖。
市場分化的同時，二手房賣家也出現(xiàn)分化。 部分賣家急需資金，選擇折扣套現(xiàn)； 其他賣家則選擇等待市場階段性復(fù)蘇或樓市完全復(fù)蘇后再考慮出售。
誰在低價賣房子？
王超表示，一般業(yè)主對價格非常敏感。 對于總價500萬元的房屋，每次調(diào)價幅度基本不會超過5萬元，但會根據(jù)實時市場情況增加調(diào)整頻率。 “我心里的預(yù)期永遠(yuǎn)會高于市場實際價格，因此很難一次性調(diào)整到位?！?/p>
在當(dāng)前的二手房市場上，小幅頻繁的價格調(diào)整是大忌。 從時間線來看，整體價格調(diào)整幅度不小。 但由于每次調(diào)整幅度較小，總是錯過市場。 結(jié)果，價格降了很多，但房子卻始終沒有賣掉。
急于變現(xiàn)的房主，通常會因為急錢而無奈地斷掉房產(chǎn)，并立刻將價格壓低至購房者的心理預(yù)期。 從長遠(yuǎn)來看，這個策略其實可以讓房子賣個好價錢。 “如果不是急用錢或者急著賣，大多數(shù)人很難主動賣?！?/p>
據(jù)多家中介介紹，折扣套現(xiàn)的二手房業(yè)主主要分為三類：