坐擁雙學(xué)區(qū)、自掛牌、洽談?wù)劭邸?a href='http://citi-customercenter.com/zixun/202311/586981.html' title="上海南橋汽車站內(nèi)發(fā)生公交車撞車事故一候車口被撞壞" target='_blank'>上海最核心地段的學(xué)區(qū)房，現(xiàn)已搶購。 就在兩年前，這套年近30年的二手房單價(jià)還在與豪宅“湯臣一品”、“世茂濱江”競爭。
日前，網(wǎng)上有消息稱，“兩年虧損300萬，上海阜外學(xué)區(qū)一套房子的價(jià)格從1000萬跌到600萬”。 記者走訪陸家嘴旁邊的世紀(jì)大道地區(qū)發(fā)現(xiàn)，各中介機(jī)構(gòu)面前掛牌的學(xué)區(qū)房價(jià)格已悄然下降。 雖然看上去部分房屋單價(jià)仍在10萬元以上，但實(shí)際成交價(jià)格卻已低于預(yù)期。
時(shí)間回到2017年
“價(jià)格已經(jīng)回落到2017年了?！? “我愛我店”的經(jīng)紀(jì)人張麗萍（化名）告訴記者。 她向記者推薦了位于梅園四小區(qū)的一套70平方米的三房一廳。 目前掛牌價(jià)670萬元，單價(jià)9.57萬元/平方米。
由于第四小區(qū)是梅園地區(qū)一、二、三、四、五、六、七小區(qū)中距離世紀(jì)大道地鐵站和購物中心最近的，所以價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺，但即便如此，它的價(jià)格也相對(duì)堅(jiān)挺。通常比以前便宜。 與萬元的單價(jià)相比，下降300萬元并不夸張。
另一位鏈家工作人員宋毅（化名）通過微信向記者推薦了幾處樓盤。 目前掛牌價(jià)均低于鏈家“驗(yàn)證參考價(jià)”60萬元，還可以坐下來談。 根據(jù)他的經(jīng)驗(yàn)，如果房東著急賣，還能省下20萬到30萬元。 圖中的房子已于近期出售，最終成交價(jià)為670萬元，單價(jià)不到9.6萬元/平方米。 從歷史成交情況來看，確實(shí)接近2017年左右的成交價(jià)格。
這一切發(fā)生得很快。 就在上半年，該小區(qū)仍有單價(jià)10萬至12萬元/平方米的網(wǎng)上簽約記錄。 隨著二手房遇冷，學(xué)區(qū)房泡沫很快被擠出。 上海中原地產(chǎn)市場分析師陸文曦在接受記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在大家對(duì)學(xué)區(qū)的期望明顯下降。 此前，梅園新村片區(qū)房屋最高單價(jià)突破20萬元/平方米，直奔湯臣一品，價(jià)格在28萬元/平方米左右。 上海招生政策有所調(diào)整，加上市場和住房本身等因素，所以大家對(duì)于是否選擇學(xué)區(qū)存在一些分歧。
只剩下“批次價(jià)格”
多位中介提到，客觀來看，上海各地二手房價(jià)格都有不同程度的下降，但學(xué)區(qū)房的溢價(jià)和水分受到進(jìn)一步擠壓。
事實(shí)上，幾個(gè)區(qū)位、房齡、社區(qū)環(huán)境都比梅園小區(qū)弱的單學(xué)區(qū)，房價(jià)跌幅更大。 同樣位于世紀(jì)大道地鐵口的竹園新村，10月份網(wǎng)上單價(jià)已跌破8萬元/平方米。 據(jù)張立平介紹，明珠小學(xué)小區(qū)的房價(jià)已降至每平方米7萬多元。
“這個(gè)區(qū)域已經(jīng)沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)了?！睆埩⑵浇o出了更貼切的描述。 當(dāng)前價(jià)格為“批量價(jià)格”。 “該地區(qū)的房價(jià)在上漲過程中表現(xiàn)得非常明顯，擠壓泡沫的過程已經(jīng)出現(xiàn)了學(xué)區(qū)與非學(xué)區(qū)溢價(jià)進(jìn)一步縮小的跡象。” 陸文昔強(qiáng)調(diào)道。
不過，10月份上海二手房成交量有所回落，但前10個(gè)月累計(jì)均價(jià)同比上漲。 上海鏈家研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，前10個(gè)月全市二手房成交均價(jià)為40352元/平方米，同比上漲3%。 10月份，全市二手房成交1.33萬套，環(huán)比下降13%，同比下降19%。 值得注意的是，成交均價(jià)為40670元/平方米，環(huán)比下降3%，同比下降3%。
從最近幾周上海鏈家發(fā)布的瀏覽量來看，周瀏覽量依然維持在8月的水平。 陸文曦分析，當(dāng)前利好政策的刺激效應(yīng)已經(jīng)過去。 從利息量、掛牌價(jià)格、經(jīng)理人指數(shù)等幾項(xiàng)前瞻性指標(biāo)來看，基本回到了政策出臺(tái)前的位置。
上海市場的基本規(guī)模還在，成交數(shù)據(jù)也反映了市場需求的走向。 從鏈家公布的10月份上海二手房交易總價(jià)區(qū)間來看，今年前10個(gè)月，300萬元以上的交易比例有所增加。 其中，400萬元至600萬元之間的交易額占比為11.9%，同比增長1.1個(gè)百分點(diǎn)。
那么，市中心“老小”學(xué)區(qū)的住房還有發(fā)展?jié)摿幔?陸文昔指出，具體問題仍需具體分析。 市中心的醫(yī)療資源、交通、教育設(shè)施相對(duì)成熟，可能有穩(wěn)定的租金回報(bào)。 但外圈外側(cè)的壓力更大。 任何產(chǎn)品都有生命周期。 遠(yuǎn)郊小面積老房已經(jīng)過了價(jià)格快速上漲期，其價(jià)值將逐漸下降，跑輸市場的概率較大。 據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞