2023年以來(lái)，為助力釋放新房購(gòu)房需求，各地結(jié)合自身情況出臺(tái)了多項(xiàng)政策。 在目前二手房普遍難賣的情況下，寧波、南京、淄博、南通、揚(yáng)州、海寧、濟(jì)寧等多個(gè)城市針對(duì)置換客戶推出了“以舊換新”政策。 對(duì)于那些需要“賣舊房”“換新房”的購(gòu)房者來(lái)說，幫助他們縮短舊房的銷售周期，提前鎖定意向的新房，從而激活市場(chǎng)的改善需求。 那么它們到底是如何運(yùn)作的，這些政策的有效性又如何呢？
雙模式助力老房銷售提速
從目前各城市出臺(tái)的政策來(lái)看，“以舊換新”有兩種模式：
1、中介銷售模式：主要分為三個(gè)步驟：簽訂協(xié)議、明確產(chǎn)權(quán)； 鎖定房產(chǎn)，優(yōu)先考慮是否完成銷售，履行合同。 即購(gòu)房者、開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)簽訂三方協(xié)議。 購(gòu)房者確定新房來(lái)源后，向房產(chǎn)公司繳納定金鎖定意向房屋，中介集中資源優(yōu)先出售購(gòu)房者的舊房。 一般老房子的掛牌期會(huì)有3-6個(gè)月的時(shí)間。 如果舊房在期限內(nèi)出售，雙方的購(gòu)房合同即生效。 否則，開發(fā)商將退還定金給買家，買家無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。 目前大部分城市都實(shí)行這種模式，如寧波、南京、南通、淄博等。
2、房地產(chǎn)公司回購(gòu)模式：房地產(chǎn)公司或房地產(chǎn)公司找到的第三方接管買家的舊房。 在實(shí)際操作中，一般是先對(duì)舊房進(jìn)行評(píng)估，將舊房轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司再將房子抵押給銀行。 獲得貸款，貸款將作為舊房的付款轉(zhuǎn)給購(gòu)房者，用于新房的扣除。 其中，海寧市鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)向準(zhǔn)購(gòu)房者購(gòu)買現(xiàn)房，給予房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買總價(jià)2%的財(cái)政補(bǔ)貼； 揚(yáng)州新能源住宅開發(fā)公司還在房交會(huì)上提供了兩種選擇，分為“直接置換”和“直接置換”。 “委托置換”，其中“直接置換”是指房地產(chǎn)公司收購(gòu)購(gòu)房者現(xiàn)有房屋，購(gòu)房者購(gòu)買新房。 這項(xiàng)政策允許買家無(wú)需等待原來(lái)的房子出售就可以購(gòu)買新房。
部分開發(fā)商積極響應(yīng)
據(jù)官方信息和克而瑞統(tǒng)計(jì)，自2023年9月6日淄博市啟動(dòng)第一批“以舊換新”活動(dòng)后，包括萬(wàn)科、旭輝等大型房企在內(nèi)的12家開發(fā)商和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代表，與綠城簽署合作協(xié)議。
9月7日，南京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)起“以舊換新”活動(dòng)，保利、招商、萬(wàn)科、中海、金雞等企業(yè)參與。
揚(yáng)州9月19日發(fā)布試點(diǎn)通知后，僅有萬(wàn)科地產(chǎn)、揚(yáng)州中廣地產(chǎn)兩家企業(yè)作為試點(diǎn)企業(yè)參與。 9月30日，揚(yáng)州舉辦住房展，進(jìn)一步擴(kuò)大置換計(jì)劃試點(diǎn)規(guī)模，新增華建、新能源。 、恒通、中信泰富、中國(guó)海外、卓杰地產(chǎn)、遠(yuǎn)大地產(chǎn)、和潤(rùn)地產(chǎn)等開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)是第二批市區(qū)新建商品住房購(gòu)買“以舊換新”試點(diǎn)企業(yè)。
10月20日，為加快住房置換效率，滿足居民住房改善需求，寧波市正式啟動(dòng)全市住房“以舊換新”活動(dòng)。 包括中國(guó)海外、保利、萬(wàn)科、偉星等房企均有參與。 目前，全市已有34家樓盤、23家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參與了此次活動(dòng)。
目前，部分地方政府也可能對(duì)“以舊換新”活動(dòng)提供相應(yīng)補(bǔ)貼，開發(fā)商反應(yīng)較為積極。 除了盤活現(xiàn)有房屋外，對(duì)項(xiàng)目中大戶型的淘汰也有積極作用。 具有國(guó)企背景的房地產(chǎn)企業(yè)也可以利用自身優(yōu)勢(shì)，調(diào)動(dòng)多方資源，推動(dòng)新房與二手房的輪換。 但回購(gòu)模式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力有一定的要求。 民企仍需測(cè)算回購(gòu)成本以及后續(xù)處置舊房的合理性，提前規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 同時(shí)，買賣交易雙方都可能產(chǎn)生糾紛，房地產(chǎn)公司和中介機(jī)構(gòu)也必須注意各個(gè)環(huán)節(jié)的銜接。
自下而上銷售、差價(jià)補(bǔ)貼等扎實(shí)政策成效顯著
從各地政策出臺(tái)后市場(chǎng)銷售方的反應(yīng)來(lái)看，對(duì)于中介銷售模式來(lái)說，購(gòu)房者雖然可以借助開發(fā)商的資源，集中優(yōu)勢(shì)資源出售舊房，幫助客戶加快舊房的銷售速度。二手房，有利于縮短二手房銷售流程。 房屋銷售周期。 但隨著當(dāng)前“賣一買一”的客群逐漸入市，二手房掛牌數(shù)量持續(xù)上升，交易量卻不見好轉(zhuǎn)，該模式在多個(gè)城市推行效果有限，且“去除困難”仍然是個(gè)問題。 例如，最先實(shí)施的淄博政策，自出臺(tái)以來(lái)并未出現(xiàn)明顯增幅； 南京實(shí)施的“以舊換新”，參與的房企較多，但參與的樓盤普遍??是頂層、難售的樓盤。 對(duì)于賣得不好的房源，比如房源、后期項(xiàng)目、非熱門地區(qū)的項(xiàng)目，市場(chǎng)熱情不高，效果不明顯。
但開發(fā)商全額折價(jià)回購(gòu)購(gòu)房者原有住房并提供實(shí)實(shí)在在的折扣的回購(gòu)模式卻取得了較為顯著的效果。 例如，南通的“以舊換新”計(jì)劃取得了良好的效果，主要是因?yàn)橐环矫妫_發(fā)商把舊房低價(jià)賣給了購(gòu)房者，給了購(gòu)房者實(shí)實(shí)在在的折扣；另一方面，開發(fā)商把舊房低價(jià)賣給了購(gòu)房者，給了購(gòu)房者真正的優(yōu)惠。 另一方面，他們利用新房進(jìn)行以舊換新，房子在一棟樓內(nèi)，新房的供應(yīng)較好，使得最終的銷售效果更好。 雙節(jié)期間50%的交易都來(lái)自于這項(xiàng)活動(dòng)。 濟(jì)南綠地蘭亭公館于2023年7月試點(diǎn)該模式。流程為：對(duì)客戶老房進(jìn)行價(jià)格評(píng)估； 開發(fā)商帶領(lǐng)項(xiàng)目合作方（項(xiàng)目建設(shè)方、承包商）參與，開發(fā)商對(duì)買方的舊房進(jìn)行評(píng)估，收購(gòu)為出售或工信； 客戶支付新房費(fèi)用。 在這種模式下，該項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)月內(nèi)售出了30多個(gè)單位。
此外，一些城市通過對(duì)“以舊換新”交易提供差價(jià)補(bǔ)貼，取得了較好的效果。 與自己更換的交易成本相比，您可以從政府那里獲得房屋付款總額的1%-3。 ％的補(bǔ)貼，甚至在南通，購(gòu)房者也可以低于市場(chǎng)價(jià)出售舊房，降價(jià)幅度（最高20萬(wàn)元）將得到招商蛇口的補(bǔ)貼。 與殼牌合作，對(duì)舊房換新房等提供1%的豪贊補(bǔ)貼。比如9月，濟(jì)南萬(wàn)科城也推出了“以舊換新”政策。 購(gòu)房者在預(yù)訂房屋后有一個(gè)月的寬限期。 此外，新房還有1-2折優(yōu)惠，二手房交易支持中介費(fèi)。 該政策已經(jīng)推出一個(gè)月了。 推動(dòng)更換約十套。
目前政策出臺(tái)后效果好壞參半，自下而上銷售、差價(jià)補(bǔ)貼等實(shí)質(zhì)折扣效果顯著。 不過，這對(duì)開發(fā)者的背景實(shí)力有一定的要求。 在目前房企流動(dòng)性較差、去庫(kù)存困難的情況下，很少有企業(yè)選擇這種模式。 不過，實(shí)際運(yùn)營(yíng)方也證明，如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠聯(lián)動(dòng)其供應(yīng)商，將舊房作為工作用房，出租出去，或者出售進(jìn)行二次銷售。 它們還可以幫助房地產(chǎn)公司消除債務(wù)，同時(shí)消除新的住房來(lái)源。
從各機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，部分城市的二手房掛牌量已超過20萬(wàn)套，這也印證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生變化，從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)。 除了少數(shù)有學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)的房源或緊急降價(jià)出售的房源外，大部分房源仍是房源激增的一部分。 加之房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的優(yōu)化，一些有“賣一買一”置換需求的購(gòu)房者也開始入市，從而推動(dòng)二手房掛牌數(shù)量再次增加。
大多數(shù)人只有賣掉舊房子才能買新房。 “以舊換新”政策可以在一定程度上幫助需要置換的客戶加快舊房銷售，降低置換過程中的機(jī)會(huì)成本，打通一二輪輪換。手房市場(chǎng)。 激活市場(chǎng)改善需求。 出售舊房獲得財(cái)政補(bǔ)貼等一系列實(shí)實(shí)在在的政策福利，還可以降低購(gòu)房者購(gòu)買新房的成本，盤活存量房，增加市場(chǎng)活躍度。 鑒于二手房交易時(shí)間長(zhǎng)、成本高，除了“以舊換新”外，多地取消或放寬了二手房交易指導(dǎo)價(jià)，也正在嘗試推出二手房交易指導(dǎo)價(jià)。新政策加快流通。 但要讓政策發(fā)揮作用，實(shí)踐證明，結(jié)合本市特點(diǎn)、切實(shí)幫助購(gòu)房者解決問題的政策才是彌補(bǔ)樓市短板的關(guān)鍵。
（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者|趙辰瀚）