經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者 田國(guó)寶 “這種面積的房子9月底賣(mài)到680萬(wàn)元，現(xiàn)在掛牌價(jià)640萬(wàn)元，沒(méi)人問(wèn)?！? 11月中旬，北京中關(guān)村“我愛(ài)我家”專(zhuān)賣(mài)店內(nèi)，經(jīng)紀(jì)人王超正在使用鼠標(biāo)。 看著電腦屏幕上的房源，我感嘆：國(guó)慶假期過(guò)后，房?jī)r(jià)每天都在變化。
王超提到的房子位于中關(guān)村附近。 由于中關(guān)村一小部分群體的支持，二手房成交價(jià)格一直維持在15萬(wàn)元/平方米左右。 然而不到兩個(gè)月，掛牌價(jià)就跌至13萬(wàn)元。 價(jià)格在人民幣/平方米左右。 “9月份，同一個(gè)小區(qū)有兩套房子出售，但此后就沒(méi)有銷(xiāo)售了。”
北京學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)松動(dòng)的消息最先出現(xiàn)在萬(wàn)柳蜂鳥(niǎo)家園小區(qū)，該小區(qū)一套52平米的工作室以11.9萬(wàn)元/平米的單價(jià)出售。 2022年，該小區(qū)一套單元以22萬(wàn)元/平方米的價(jià)格出售。 交易期間，巨額跌幅引發(fā)輿論嘩然。
王超表示，近一個(gè)月來(lái)，包括學(xué)區(qū)房在內(nèi)的二手房?jī)r(jià)格變動(dòng)頻繁，但個(gè)別成交跌幅較大的屬于個(gè)別情況，不具有普遍性。 “價(jià)格跌了嗎？確實(shí)跌了；但平均跌幅真的有那么大嗎？答案顯然是否定的?！?/p>
落下
王超從業(yè)十余年，見(jiàn)證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高光時(shí)刻，也經(jīng)歷過(guò)市場(chǎng)的起起落落。 但這是他第一次經(jīng)歷現(xiàn)在如此頻繁的變化。 “今天的成交價(jià)可能就是明天的掛牌價(jià)，而且價(jià)格不斷小步下跌?！?/p>
海淀定慧寺一社區(qū)，有一所大學(xué)附屬小學(xué)和一個(gè)小學(xué)分校。 社區(qū)環(huán)境比較好。 此前成交價(jià)在10萬(wàn)元/平方米左右。 11月初，該小區(qū)一套戶(hù)型以8.1萬(wàn)元/平方米的單價(jià)售出。 180平米大戶(hù)型的價(jià)格已經(jīng)回到了三年前的水平。
一位中介告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，近期，他們隱藏了一些定價(jià)不合理的房源。 “有些房源只能在后臺(tái)看到并正常交易，但不會(huì)向公眾展示。 從后臺(tái)看，價(jià)格是6萬(wàn)元。 還有很多按平方米定價(jià)的房子。”
在北京學(xué)區(qū)房市場(chǎng)中，海淀區(qū)、西城區(qū)、東城區(qū)憑借豐富的中小學(xué)教育資源，成為學(xué)區(qū)房的聚集地。 學(xué)區(qū)房一直是北京房?jī)r(jià)的天花板。
近年來(lái)，隨著招生政策的不斷調(diào)整，學(xué)區(qū)房效應(yīng)逐漸減弱。 尤其是海淀區(qū)，在原有“多校分區(qū)”、“六年一個(gè)學(xué)位”的基礎(chǔ)上，2022年初將進(jìn)一步優(yōu)化學(xué)區(qū)。根據(jù)新政，所有住房使用九年一貫招生將在九年內(nèi)僅提供一個(gè)入學(xué)學(xué)位（符合國(guó)家生育政策的除外）。
此外，海淀區(qū)將所有“2022年1月1日后新搬戶(hù)口”和“2019年1月1日后新購(gòu)房屋”納入多校分區(qū)。 2020年后新建中小學(xué)校繼續(xù)實(shí)行多校分區(qū)。 多校分區(qū)的范圍不斷擴(kuò)大。 即使你在學(xué)區(qū)買(mǎi)了房子并獲得了學(xué)位，你也可能無(wú)法進(jìn)入你選擇的學(xué)校。
北京某中介公司片區(qū)負(fù)責(zé)人表示，隨著準(zhǔn)入規(guī)則的不斷調(diào)整，學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)泡沫逐漸被刺破，價(jià)值逐漸回歸住宅物業(yè)。 “現(xiàn)在下降的幅度說(shuō)明之前的漲幅更大。既然可以接受房?jī)r(jià)上漲，為什么就不能接受房?jī)r(jià)下跌呢？”
“整個(gè)市場(chǎng)都在下降，不僅是學(xué)區(qū)房的價(jià)格，還有其他房子?！蓖醭f(shuō)。 相比之下，此前價(jià)格上漲的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了較大的跌幅。 “蜂鳥(niǎo)之家只是一個(gè)例子，大部分住宅區(qū)的房?jī)r(jià)跌幅并沒(méi)有那么大，但成交量減少了，個(gè)別案例被放大了。”
不僅僅是學(xué)區(qū)房
9月份，在“認(rèn)房不貸”等一系列寬松樓市政策的影響下，部分需求得到釋放，推動(dòng)北京樓市迎來(lái)一波復(fù)蘇，但好景不長(zhǎng)。
上述中介領(lǐng)域負(fù)責(zé)人表示，9月份政策效果帶來(lái)的交易量不如3月份。 “3月份的行情持續(xù)了近一個(gè)月，9月份的行情持續(xù)了兩周左右。”
他介紹，10月份以后，樓市呈現(xiàn)出兩個(gè)主要特點(diǎn)。 首先，交易量萎縮。 以轄下某店為例，9月售出10套，但10月僅售出2套。 “店長(zhǎng)也無(wú)法解釋原因?！?/p>
同花順數(shù)據(jù)顯示，10月份，北京二手房成交10653套，環(huán)比下降25%，同比下降5%。 從全年來(lái)看，成交量?jī)H高于1月和7月。 新建商品住宅方面，10月份共銷(xiāo)售5177套，環(huán)比下降12%，同比下降35%。 隨著新房入市數(shù)量減少，截至10月底，新房庫(kù)存環(huán)比9月下降3個(gè)百分點(diǎn)。
二是成交價(jià)格下跌，價(jià)格下跌很大程度上是成交量減少造成的。 上述中介區(qū)負(fù)責(zé)人介紹，從店內(nèi)實(shí)際成交情況來(lái)看，由于部分人急于套現(xiàn)，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，“只能以降價(jià)了?！?/p>
王超還表示，在目前的市場(chǎng)情況下，如果想要快速成交，只能選擇降價(jià)，而且需要一下子降到這個(gè)地步。
隨著房屋逐漸從投資屬性回歸居住屬性，一些過(guò)去依賴(lài)學(xué)區(qū)、地段、產(chǎn)業(yè)等額外資源升值、品質(zhì)、居住條件、物業(yè)服務(wù)較差的房屋價(jià)格開(kāi)始回歸理性。 相反，一些品質(zhì)較差的房屋價(jià)格卻有良好的服務(wù)和配套資源，如果有教育、產(chǎn)業(yè)等額外資源支撐，即使在市場(chǎng)低迷的背景下，成交和價(jià)格也會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定。 。 這就造成了二手房市場(chǎng)的分化。 此輪樓市低迷，老、窮、小首當(dāng)其沖。
市場(chǎng)分化的同時(shí)，二手房賣(mài)家也出現(xiàn)分化。 部分賣(mài)家急需資金，選擇折扣套現(xiàn)； 其他賣(mài)家則選擇等待市場(chǎng)階段性復(fù)蘇或樓市完全復(fù)蘇后再考慮出售。
誰(shuí)在低價(jià)賣(mài)房子？
王超表示，一般業(yè)主對(duì)價(jià)格非常敏感。 對(duì)于總價(jià)500萬(wàn)元的房屋，每次調(diào)價(jià)幅度基本不會(huì)超過(guò)5萬(wàn)元，但會(huì)根據(jù)實(shí)時(shí)市場(chǎng)情況增加調(diào)整頻率。 “我心里的預(yù)期永遠(yuǎn)會(huì)高于市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格，因此很難一次性調(diào)整到位?！?/p>
在當(dāng)前的二手房市場(chǎng)上，小幅頻繁的價(jià)格調(diào)整是大忌。 從時(shí)間線來(lái)看，整體價(jià)格調(diào)整幅度不小。 但由于每次調(diào)整幅度較小，總是錯(cuò)過(guò)市場(chǎng)。 結(jié)果，價(jià)格降了很多，但房子卻始終沒(méi)有賣(mài)掉。
急于變現(xiàn)的房主，通常會(huì)因?yàn)榧卞X(qián)而無(wú)奈地?cái)嗟舴慨a(chǎn)，并立刻將價(jià)格壓低至購(gòu)房者的心理預(yù)期。 從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這個(gè)策略其實(shí)可以讓房子賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。 “如果不是急用錢(qián)或者急著賣(mài)，大多數(shù)人很難主動(dòng)賣(mài)?！?/p>
據(jù)多家中介介紹，折扣套現(xiàn)的二手房業(yè)主主要分為三類(lèi)：
第一類(lèi)是換房的業(yè)主。 通常，房屋交換是同時(shí)進(jìn)行的，即在看房和買(mǎi)房的同時(shí)，同時(shí)在網(wǎng)上出售房子。 在看房過(guò)程中，如果遇到自己喜歡的房子，往往會(huì)急于做出決定，而忽略了老房子出售的難度，最終不得不折價(jià)出售老房子。
無(wú)論購(gòu)買(mǎi)新房還是二手房，首付期限最長(zhǎng)為半年。 “很多人認(rèn)為，半年就夠賣(mài)掉一套老房子了?！?王超說(shuō)，他辦理的很多案件都是新房付款期限臨近。 ，而且老房子還沒(méi)有賣(mài)掉。
為了避免違約，老房子只能“不計(jì)成本”出售。 對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“首付比例越高、付款期限越短，買(mǎi)到便宜房子的機(jī)會(huì)就越大?！?王超表示，以往類(lèi)似的機(jī)會(huì)很少見(jiàn)，但今年特別多??，幾乎每個(gè)月都會(huì)發(fā)生好幾次。
第二類(lèi)是做生意虧本，需要賣(mài)房還債的人。 過(guò)去也有類(lèi)似的案例，但今年更多。
例如，從事教育培訓(xùn)的小企業(yè)主需要向?qū)W生退還大量學(xué)費(fèi)，因?yàn)閷W(xué)生學(xué)費(fèi)大部分用于房租、員工工資、貸款償還等。教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)關(guān)閉后“學(xué)生交的學(xué)費(fèi)早就花完了，沒(méi)有其他收入，只能賣(mài)掉房子退學(xué)費(fèi)?！?/p>
一家從事旅游咨詢(xún)的公司負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，疫情發(fā)生三年來(lái)，業(yè)務(wù)量大幅下降，大量業(yè)務(wù)被取消，導(dǎo)致公司現(xiàn)金流入入不敷出。見(jiàn)面。 今年業(yè)務(wù)恢復(fù)后，客戶(hù)拖欠貨款嚴(yán)重，只能賣(mài)掉一套房子來(lái)維持公司的日常運(yùn)營(yíng)。
第三類(lèi)是移民或留學(xué)兒童群體。 王超介紹，打算送孩子出國(guó)留學(xué)的家庭一般收入都不錯(cuò)，早就投資買(mǎi)房作為孩子的學(xué)費(fèi)來(lái)源。 “現(xiàn)在我的孩子要出國(guó)留學(xué)了，他們急著賣(mài)掉房子來(lái)籌集學(xué)費(fèi)?！?/p>
在這種情況下，賣(mài)房子一般就比較緊迫了。 只要買(mǎi)家有更好的付款條件，折扣一般會(huì)更大。 王超曾經(jīng)遇到過(guò)一個(gè)賣(mài)房子的客戶(hù)。 如果買(mǎi)家能支付全價(jià)，折扣可達(dá)40%。
此外，部分房屋因就醫(yī)、失業(yè)、存在斷房風(fēng)險(xiǎn)而被低價(jià)出售。 王說(shuō)：“有些顧客因?yàn)橐环绞I(yè)，家庭收入減少，無(wú)力支付每月的房租，所以把大房子換成了小房子。” 超說(shuō)，他們中的一些人賣(mài)掉了學(xué)區(qū)的房子，搬到郊區(qū)，騰出資金供孩子參加高考，上大學(xué)，因?yàn)楹⒆痈咧薪逃馁M(fèi)用較高。
（文中王超為化名）