此外，海淀區(qū)將所有“2022年1月1日后新搬戶口”和“2019年1月1日后新購房屋”納入多校分區(qū)。 2020年后新建中小學校繼續(xù)實行多校分區(qū)。 多校分區(qū)的范圍不斷擴大。 即使你在學區(qū)買了房子并獲得了學位，你也可能無法進入你選擇的學校。
北京某中介公司片區(qū)負責人表示，隨著準入規(guī)則的不斷調(diào)整，學區(qū)房房價泡沫逐漸被刺破，價值逐漸回歸住宅物業(yè)。 “現(xiàn)在下降的幅度說明之前的漲幅更大。既然可以接受房價上漲，為什么就不能接受房價下跌呢？”
“整個市場都在下降，不僅是學區(qū)房的價格，還有其他房子。”王超說。 相比之下，此前價格上漲的學區(qū)房價格出現(xiàn)了較大的跌幅。 “蜂鳥之家只是一個例子，大部分住宅區(qū)的房價跌幅并沒有那么大，但成交量減少了，個別案例被放大了?！?/p>
不僅僅是學區(qū)房
9月份，在“認房不貸”等一系列寬松樓市政策的影響下，部分需求得到釋放，推動北京樓市迎來一波復蘇，但好景不長。
上述中介領(lǐng)域負責人表示，9月份政策效果帶來的交易量不如3月份。 “3月份的行情持續(xù)了近一個月，9月份的行情持續(xù)了兩周左右?！?/p>
他介紹，10月份以后，樓市呈現(xiàn)出兩個主要特點。 首先，交易量萎縮。 以轄下某店為例，9月售出10套，但10月僅售出2套。 “店長也無法解釋原因。”
同花順數(shù)據(jù)顯示，10月份，北京二手房成交10653套，環(huán)比下降25%，同比下降5%。 從全年來看，成交量僅高于1月和7月。 新建商品住宅方面，10月份共銷售5177套，環(huán)比下降12%，同比下降35%。 隨著新房入市數(shù)量減少，截至10月底，新房庫存環(huán)比9月下降3個百分點。
二是成交價格下跌，價格下跌很大程度上是成交量減少造成的。 上述中介區(qū)負責人介紹，從店內(nèi)實際成交情況來看，由于部分人急于套現(xiàn)，市場觀望情緒濃厚，“只能以降價了?！?/p>
王超還表示，在目前的市場情況下，如果想要快速成交，只能選擇降價，而且需要一下子降到這個地步。
隨著房屋逐漸從投資屬性回歸居住屬性，一些過去依賴學區(qū)、地段、產(chǎn)業(yè)等額外資源升值、品質(zhì)、居住條件、物業(yè)服務較差的房屋價格開始回歸理性。 相反，一些品質(zhì)較差的房屋價格卻有良好的服務和配套資源，如果有教育、產(chǎn)業(yè)等額外資源支撐，即使在市場低迷的背景下，成交和價格也會保持相對穩(wěn)定。 。 這就造成了二手房市場的分化。 此輪樓市低迷，老、窮、小首當其沖。
市場分化的同時，二手房賣家也出現(xiàn)分化。 部分賣家急需資金，選擇折扣套現(xiàn)； 其他賣家則選擇等待市場階段性復蘇或樓市完全復蘇后再考慮出售。
誰在低價賣房子？
王超表示，一般業(yè)主對價格非常敏感。 對于總價500萬元的房屋，每次調(diào)價幅度基本不會超過5萬元，但會根據(jù)實時市場情況增加調(diào)整頻率。 “我心里的預期永遠會高于市場實際價格，因此很難一次性調(diào)整到位?！?/p>
在當前的二手房市場上，小幅頻繁的價格調(diào)整是大忌。 從時間線來看，整體價格調(diào)整幅度不小。 但由于每次調(diào)整幅度較小，總是錯過市場。 結(jié)果，價格降了很多，但房子卻始終沒有賣掉。
急于變現(xiàn)的房主，通常會因為急錢而無奈地斷掉房產(chǎn)，并立刻將價格壓低至購房者的心理預期。 從長遠來看，這個策略其實可以讓房子賣個好價錢。 “如果不是急用錢或者急著賣，大多數(shù)人很難主動賣。”
據(jù)多家中介介紹，折扣套現(xiàn)的二手房業(yè)主主要分為三類：
第一類是換房的業(yè)主。 通常，房屋交換是同時進行的，即在看房和買房的同時，同時在網(wǎng)上出售房子。 在看房過程中，如果遇到自己喜歡的房子，往往會急于做出決定，而忽略了老房子出售的難度，最終不得不折價出售老房子。
無論購買新房還是二手房，首付期限最長為半年。 “很多人認為，半年就夠賣掉一套老房子了。” 王超說，他辦理的很多案件都是新房付款期限臨近。 ，而且老房子還沒有賣掉。
為了避免違約，老房子只能“不計成本”出售。 對于購房者來說，“首付比例越高、付款期限越短，買到便宜房子的機會就越大?！?王超表示，以往類似的機會很少見，但今年特別多??，幾乎每個月都會發(fā)生好幾次。
第二類是做生意虧本，需要賣房還債的人。 過去也有類似的案例，但今年更多。
例如，從事教育培訓的小企業(yè)主需要向?qū)W生退還大量學費，因為學生學費大部分用于房租、員工工資、貸款償還等。教育培訓機構(gòu)關(guān)閉后“學生交的學費早就花完了，沒有其他收入，只能賣掉房子退學費。”
一家從事旅游咨詢的公司負責人告訴經(jīng)濟觀察報，疫情發(fā)生三年來，業(yè)務量大幅下降，大量業(yè)務被取消，導致公司現(xiàn)金流入入不敷出。見面。 今年業(yè)務恢復后，客戶拖欠貨款嚴重，只能賣掉一套房子來維持公司的日常運營。
第三類是移民或留學兒童群體。 王超介紹，打算送孩子出國留學的家庭一般收入都不錯，早就投資買房作為孩子的學費來源。 “現(xiàn)在我的孩子要出國留學了，他們急著賣掉房子來籌集學費?！?/p>
在這種情況下，賣房子一般就比較緊迫了。 只要買家有更好的付款條件，折扣一般會更大。 王超曾經(jīng)遇到過一個賣房子的客戶。 如果買家能支付全價，折扣可達40%。
此外，部分房屋因就醫(yī)、失業(yè)、存在斷房風險而被低價出售。 王說：“有些顧客因為一方失業(yè)，家庭收入減少，無力支付每月的房租，所以把大房子換成了小房子?！?超說，他們中的一些人賣掉了學區(qū)的房子，搬到郊區(qū)，騰出資金供孩子參加高考，上大學，因為孩子高中教育的費用較高。