“三個(gè)不能少”是積極信號(hào)
徐高認(rèn)為，2021年出臺(tái)的房地產(chǎn)“三條紅線”政策，明顯抑制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入惡性循環(huán)。 一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，信用風(fēng)險(xiǎn)較高。 另一方面，銀行擔(dān)心壞賬風(fēng)險(xiǎn)，因此在向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款方面猶豫不決。 更重要的是，購(gòu)房者不敢買(mǎi)房，因?yàn)閾?dān)心房子爛尾。 銀行不愿放貸、人們不愿購(gòu)房，反過(guò)來(lái)又使得開(kāi)發(fā)商資金鏈更加緊張，信用風(fēng)險(xiǎn)更高。 這使得銀行更不愿意放貸，人們更不愿意購(gòu)買(mǎi)，形成惡性循環(huán)。
11月17日，央行、金管局、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)提出“三不”，即自有房地產(chǎn)貸款增速不得低于銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款平均增速，非國(guó)有房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款平均增速。 公司企業(yè)貸款增速不得低于銀行房地產(chǎn)增速，非國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)人抵押貸款增速不得低于銀行抵押貸款增速。 徐高認(rèn)為，這將在一定程度上有助于降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)，從而幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)正常。 這是一個(gè)積極的政策信號(hào)。
關(guān)于保障性住房建設(shè)，徐高指出，在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展新模式中，保障性住房建設(shè)應(yīng)該是不可或缺的組成部分，是實(shí)現(xiàn)我國(guó)居者有其屋理想的重要支撐。 在他看來(lái)，保障性住房的建設(shè)離不開(kāi)資金的支持。 但考慮到地方政府現(xiàn)在面臨著較大的收入壓力，也面臨著化解債務(wù)的壓力，各級(jí)地方政府的財(cái)力可能會(huì)受到限制。 因此，中央財(cái)政有必要對(duì)保障性住房建設(shè)給予更多支持。 考慮增發(fā)政府債券，專(zhuān)門(mén)支持保障性住房建設(shè)。
在徐高看來(lái)，所謂“房地產(chǎn)抑制消費(fèi)”的邏輯并不成立。 他分析，房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要引擎之一，房地產(chǎn)疲軟給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了較大的下行壓力。 在這種情況下，消費(fèi)者對(duì)未來(lái)收入的預(yù)期減弱，進(jìn)而抑制了他們的消費(fèi)意愿。 解決我國(guó)內(nèi)需不足問(wèn)題，根本之策是提高居民收入在經(jīng)濟(jì)中的比重。 增加居民收入的核心是增加居民財(cái)產(chǎn)性收入，讓企業(yè)部門(mén)的利潤(rùn)更好惠及居民部門(mén)。
“房?jī)r(jià)上漲的壓力將會(huì)很大。”
對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)，徐高認(rèn)為，短期來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供給過(guò)剩，房?jī)r(jià)面臨下行壓力。 但近期，房?jī)r(jià)可能存在相當(dāng)大的上漲壓力。
看具體分析，一方面，人們害怕購(gòu)買(mǎi)期房，因?yàn)閾?dān)心“爛尾工程”。 另一方面，開(kāi)發(fā)商不得不加大募集資金回籠力度。 “保交房”政策也正在推動(dòng)開(kāi)發(fā)商加快竣工進(jìn)度。 目前房屋竣工面積仍處于較高水平。 “房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)供過(guò)于求，因此這兩年商品房待售面積增加了1億多平方米。在這種情況下，房?jī)r(jià)下行壓力比較大”。 他指出。
長(zhǎng)期來(lái)看，徐高預(yù)計(jì)，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)供需形勢(shì)將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。 當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的惡性循環(huán)不可能永遠(yuǎn)持續(xù)下去。 政府一定會(huì)出臺(tái)更加有力的政策來(lái)穩(wěn)定發(fā)展，避免房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性危機(jī)。 如果政策能夠有效化解開(kāi)發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)，被壓抑的房地產(chǎn)需求將會(huì)迅速爆發(fā)。
徐高舉了一個(gè)例子。 “三條紅線”政策出臺(tái)以來(lái)，房地產(chǎn)供應(yīng)量明顯萎縮。 目前，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積較2021年下降約2/3，在建面積下降約1/2。 未來(lái)房地產(chǎn)供應(yīng)將會(huì)非常緊張，為未來(lái)房?jī)r(jià)上漲埋下種子。 “這個(gè)時(shí)候，更重要的是盡快恢復(fù)開(kāi)發(fā)商的融資，恢復(fù)開(kāi)發(fā)商的投資意愿，讓他們加緊修房。否則，在不久的將來(lái)，房?jī)r(jià)的壓力將會(huì)非常大?！备叩?。” 徐高說(shuō)道。
此外，徐高認(rèn)為，應(yīng)及時(shí)取消集中供應(yīng)政策，增加土地供應(yīng)，特別是大城市，并利用各種政策刺激住房建設(shè)，使住房供應(yīng)增加。房地產(chǎn)可以很快恢復(fù)正常。 可以通過(guò)擴(kuò)大供給來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。