近期，河南濮陽、湖北仙桃、麻城等地的購房者都頭痛不已。 被蒙在鼓里多年后，他們發(fā)現(xiàn)自己還清多年的房貸被“異化”成了消費貸款，而且無法享受現(xiàn)有房貸的降息政策。 吸引市場關(guān)注。
輿論發(fā)酵后，部分涉事銀行迅速回應(yīng)，稱“貸款辦理過程中存在違規(guī)行為，將嚴(yán)肅處理”。 北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過多次與銀行溝通，部分購房者通過簽訂協(xié)議或口頭協(xié)議的方式降低了貸款利率，最低為4.2%，與現(xiàn)有房貸利息下限一致?，F(xiàn)階段的利率。
盡管利率有所降低，但購房者更渴望將消費貸款的性質(zhì)變回抵押貸款。 如果貸款性質(zhì)無法改變，后續(xù)房貸利率是否可以隨LPR一起調(diào)整？ 如果發(fā)現(xiàn)消費貸款流入樓市，我是否會面臨提前還款的風(fēng)險？
長達(dá)十年甚至二十年的貸款周期，變數(shù)較多，更像是一場持久戰(zhàn)。 面對如此復(fù)雜的形勢，銀行該如何應(yīng)對……
降息
部分購房者下降至 4.2%
9月25日，存量房貸利率正式開始分批下調(diào)。 許多購房者在社交平臺上發(fā)布了調(diào)整后的情況，價格從幾百元到幾千元不等。 他們對減負(fù)表示歡迎，但在河南濮陽買房時，記者李懷勤（化名）卻沒有收到好消息。
“銀行系統(tǒng)卡住了”“有沒有可能會按地區(qū)進(jìn)行調(diào)整？”……她腦子里想到了無數(shù)種可能，卻沒有等到降息的信息。 帶著不安，李懷勤來到濮陽農(nóng)商銀行咨詢。 讓她萬萬沒想到的是，她還清了兩年多的房貸竟然變成了個人消費貸款，而且無法享受現(xiàn)有房貸的降息政策。
在回憶中，李懷琴向北京商報記者講述了自己的購房經(jīng)歷，“當(dāng)時房產(chǎn)中介說其他銀行不放貸，也沒有額度。 只有濮陽農(nóng)商行提供貸款，但銀行并沒有告訴我們不能申請住房貸款。 最初，貸款利率為6.55%，貸款期限為2021-2041年?！?/p>
很多購房者都遇到過類似的情況。 他們大部分的貸款申請都會在2021年進(jìn)行。大部分貸款期限為20年，但也有15年或10年左右的期限。 購房者對住房貸款“實際上”是消費貸款的事實感到不滿。 經(jīng)過與銀行多次交涉，此事得到解決。
李懷琴告訴北京商報記者，簽訂降息協(xié)議后，她的個人消費貸款利率降至4.2%。 也有購房者在未簽署協(xié)議的情況下也降低了利率。 目前，調(diào)整后的利率與現(xiàn)階段現(xiàn)有房貸利率下限一致。
根據(jù)購房者提供的一般個人消費貸款利率變更申請表，“借款人自愿向濮陽農(nóng)村商業(yè)銀行申請辦理一般個人消費貸款利率變更業(yè)務(wù)。變更貸款合同申請的浮動利率為補(bǔ)充合同簽訂日前一日（一年期/五年以上）按貸款報價利率（LPR）（加減）0個基點。
把目光轉(zhuǎn)向湖北仙桃，鄭杰（化名）也是抵押貸款變消費貸款的受害者。 2020年底，他通過房產(chǎn)中介看中了一套二手房，并于2021年1月通過湖北仙桃農(nóng)商銀行解放支行申請，該貸款名為家庭住房貸款（消費） ，還款方式為等額本息。
和河南的購房者一樣，當(dāng)他發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有房貸利率下調(diào)后，自己的貸款利率卻沒有變化，他也陷入了困惑。 “我去銀行查詢后，才得知該貸款是消費貸款，銀行給出的解釋是2021年住房貸款沒有限額，然后我就申請了這樣的貸款?！?經(jīng)過多方溝通，鄭潔接到疑似銀行工作人員的電話，工作人員表示房貸利率在本次下調(diào)的范圍內(nèi)，隨后通過后臺將貸款利率下調(diào)至4.3% 。
不過，也有一些購房者沒有簽署協(xié)議。 何先生就是其中之一。 他于2021年12月在湖北省黃岡市麻城縣購買了一套二手房。當(dāng)年12月10日，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人帶他到湖北麻城農(nóng)商銀行營業(yè)部辦理貸款。 利率5.88%，貸款類型易于融資。 “由于房產(chǎn)中介直接帶到網(wǎng)點簽字，而且名字上也有‘房’字，所以我根本不知道這筆貸款的性質(zhì)是消費貸?！?/p>
隨后，銀行還發(fā)出了簽署補(bǔ)充協(xié)議降低貸款利率的方案，但何先生并未采納。 他的要求是“銀行應(yīng)將這筆消費貸款改為正常的二手房抵押貸款，并享受現(xiàn)有住房貸款的降息政策”。
性質(zhì)的改變
現(xiàn)有借款人消費貸款轉(zhuǎn)回“二手房貸款”
說到消費貸款，大多數(shù)人都不會感到陌生。 消費貸款一般指個人消費貸款，如個人旅游貸款、個人綜合消費貸款等。 也就是說，申請的貸款可以用來買包、消費、吃飯、購物，提高生活質(zhì)量，但不能用來買房，禁止消費貸款流入。 房地產(chǎn)市場也是受到嚴(yán)格監(jiān)管的領(lǐng)域。
在這種“荒唐”的轉(zhuǎn)變中，購房者的訴求并不是降低利率那么簡單，而是最終改變了貸款的性質(zhì)。 從調(diào)查結(jié)果看，部分臺前農(nóng)商行購房貸款性質(zhì)發(fā)生變化。
從知情人士提供的信息來看，臺前農(nóng)商行向購房者發(fā)放了《一般個人消費貸款產(chǎn)品變更補(bǔ)充協(xié)議》。 在產(chǎn)品變更一欄中，明確寫明“借款人貸款產(chǎn)品名稱由原來產(chǎn)品名稱變更為一般個人消費貸款變更為個人二手房貸款，且貸款用途應(yīng)為購買第二套住房”。 -手上的房子?！?/p>
在手寫的申請表中，一位購房者描述道：“我當(dāng)時通過中介購買了一套房子，供孩子上學(xué)。 由于銀行按照一般個人消費貸款辦理，我無法享受國家優(yōu)惠政策。 我現(xiàn)在申請的貸款類型已經(jīng)從一般個人消費貸款變更為個人二手房貸款?！?/p>
提交申請后，貸款名稱確實變更為個人二手房貸款，借款日期與變更前相同。
不少購房者對臺前農(nóng)商行隨意更改貸款名稱表示不滿。 李懷欽認(rèn)為，“如果想改變，只能通過終止原有合同來改變，這無疑是第二次違規(guī)。”
對此，北京商報記者致電臺前農(nóng)商銀行進(jìn)行采訪。 該銀行相關(guān)人士向記者提供了聯(lián)系電話，并表示有專人負(fù)責(zé)解答內(nèi)容。 記者撥打電話時，電話轉(zhuǎn)接至濮陽農(nóng)商銀行。 據(jù)該行相關(guān)人士透露，針對此次事件，臺前農(nóng)商行和濮陽農(nóng)商行均通過濮陽農(nóng)商行微信公眾號發(fā)布了信息。
當(dāng)被問及貸款利率下調(diào)和貸款性質(zhì)變化時。 上述相關(guān)人士表示，“降息事宜已向當(dāng)?shù)卣块T匯報，具體對外信息將在微信公眾號上統(tǒng)一發(fā)布，目前正在逐步解決，我們也在聯(lián)系顧客?！?談及具體解決周期，該人士表示，“這取決于客戶數(shù)量和（處理）進(jìn)度?！?/p>
抵押貸款和消費貸款是兩種不同類型的貸款。 為什么名字可以改？ 這是否涉嫌非法經(jīng)營？ 北京訊臻律師事務(wù)所律師王德躍表示，如果銀行直接更改貸款名稱，在業(yè)務(wù)流程上可能涉嫌違規(guī)操作。 貸款的名稱通常與貸款的性質(zhì)、目的和還款方式密切相關(guān)。 直接變更貸款名稱而不以新的貸款名稱簽訂新的貸款合同或補(bǔ)充協(xié)議，可能違反貸款合同的相關(guān)條款，也可能影響借款人的利益。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮學(xué)也持有同樣的觀點。 從貸款分類來看，消費貸款與住房貸款在貸款金額、貸款利率、年限等方面存在較大差異。 最關(guān)鍵的是，貸款用途存在明顯沖突。 這種操作是非法的，消費貸款、信用貸款、經(jīng)營貸款歷來被嚴(yán)格禁止流入房地產(chǎn)市場。