金融的核心是籌集資金，說的直白一點(diǎn)就是“借錢”。借錢需要注意兩點(diǎn)：第一，要有充足的抵押或質(zhì)押；第二，要按約定時間償還。這兩點(diǎn)中任何一點(diǎn)出現(xiàn)問題，借款者都可能會遇到麻煩。
比如，按揭貸款買房，如果到了每月還款的日子還不上，一段時間之后，房子可能會被銀行拍賣。如果房產(chǎn)價格下降導(dǎo)致抵押不足，銀行要求貸款人償還部分貸款或者補(bǔ)足抵押物，而貸款人做不到，銀行有權(quán)力拍賣房子嗎？
先說一個常見的場景：股市中的貸款。
上市公司的主要股東可以通過質(zhì)押自家股票，籌集資金用于企業(yè)經(jīng)營周轉(zhuǎn)。股票市場中，符合條件的投資者也可以通過賬戶里的股票折算一個數(shù)額，以此數(shù)額為限向券商借款。
但是，如果股票大跌，就會出現(xiàn)實(shí)際借款數(shù)額大于按照股票價格折算的借款限額。這時按照約定，借款方就需要向出借方償還部分款項(xiàng)，降低借款數(shù)額以符合限額。
市場大跌，在股票市場屢見不鮮，解決方案也已經(jīng)運(yùn)行多年。這套方案各方都認(rèn)可、都遵守，已經(jīng)成為了股票市場的基本規(guī)則。
但是，如果房價大跌導(dǎo)致貸款余額大于房價呢？
2021年以前，中國內(nèi)地房價幾乎單邊上漲。曾有過短期的調(diào)整，但一般用不了兩年房價就恢復(fù)上漲態(tài)勢。所以，房價下跌導(dǎo)致抵押不足，一直不是房地產(chǎn)市場關(guān)注的問題。在內(nèi)地房地產(chǎn)歷史上，偶然出現(xiàn)過一些案例。
上海建緯律師事務(wù)所律師黃超宇在2012年左右曾接觸過類似案例。彼時上海房價不穩(wěn)定，有少數(shù)銀行向個人購房者提出補(bǔ)足抵押物的要求。不過據(jù)他回憶，此類案例數(shù)量很少，也基本沒有發(fā)生過爭議到法院的情況。
“從我們的經(jīng)驗(yàn)來看，銀行大多是在企業(yè)經(jīng)營貸的抵押關(guān)系中主動要求抵押人補(bǔ)足擔(dān)保，而對于個人購房按揭貸款，則極少主張這一權(quán)利。”黃超宇說。
上海秦兵（北京）律師事務(wù)所主管律師劉馨遠(yuǎn)，曾在2015年接受過此類案件的咨詢。銀行給他的當(dāng)事人提出幾種補(bǔ)足抵押物的方式：一是增加保證人，二是在銀行定存一定數(shù)量的貨幣，三是提前還款，四是再提供其他房產(chǎn)做有限的抵押。他的當(dāng)事人選擇以保險公司作為第三方，提供補(bǔ)充擔(dān)保。但最后，由于房價重新上漲，此事便再無后話。
銀行要求補(bǔ)足抵押物現(xiàn)象再現(xiàn)
2021年之后，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)深度調(diào)整，2022年很多城市成交量同比下降30%以上。2022年的房價顯著下跌，有些城市的房價從高點(diǎn)接近甚至超過腰斬。
房價大幅下跌，購房者仍然要按時償還按揭貸款，而且此時還可能被銀行要求補(bǔ)足抵押物價值。
12月22日，一位來自深圳的博主在微博上發(fā)帖稱，由于貸款購買的房屋估值下降，銀行致電要求他補(bǔ)足50萬元左右的本金。據(jù)此博主后續(xù)透露，他所購買的房屋價格下跌幅度約40%。而綜合評論區(qū)信息來看，該博主所持有的房產(chǎn)可能為深圳東部郊區(qū)的一棟別墅。為了解事情具體情況，《財經(jīng)十一人》嘗試聯(lián)系此博主，但截至發(fā)稿并未獲得回復(fù)。
圖片來源：微博
雖然在中國內(nèi)地銀行要求個人購房者補(bǔ)足抵押物的情況非常少見。但在日本、中國香港等地，歷史上都曾集中發(fā)生過此類現(xiàn)象。
而且，如果房價下跌幅度足夠大，房子價格會低于貸款價格，此時還會發(fā)生房子成為“負(fù)資產(chǎn)”的現(xiàn)象。在英國、美國、日本、中國香港等地，歷史上都曾出現(xiàn)過大量負(fù)資產(chǎn)的現(xiàn)象。負(fù)資產(chǎn)的出現(xiàn)一般有兩個條件：一是房價大幅下跌，二是偏高的按揭比例。
中國香港的按揭貸款一般為七成左右，而在實(shí)際操作中，借貸比例可能達(dá)到九成以上。倘若借貸比例為九成，一旦房價下跌超過10%，借款人手中的房產(chǎn)價值就可能會低于待還余額，從而變成負(fù)資產(chǎn)。
1997年，受亞洲金融風(fēng)暴的打擊及樓市供應(yīng)量的沖擊，中國香港房價下跌，由此出現(xiàn)大量負(fù)資產(chǎn)人士。
此后，中國香港樓市持續(xù)下跌。2003年，遭遇非典的香港樓市再次大幅下挫，香港樓市均價相較于1997年高位，跌幅一度高達(dá)70%。據(jù)香港金融管理局?jǐn)?shù)據(jù)，2003年6月，香港出現(xiàn)105697宗負(fù)資產(chǎn)案例，占整體按揭貸款宗數(shù)的22%。這些負(fù)資產(chǎn)案例的未償還貸款額高達(dá)1650億港元，平均每宗欠款156萬港元。
冰冷的數(shù)字背后是無數(shù)家庭的噩夢。
據(jù)《第一財經(jīng)日報》記載的案例，在香港律所工作的趙偉（化名）曾于1997年貸款667.8萬港元購買一套價值742萬港元的房子。但到了2003年，該住宅的價值只剩250萬港元。彼時銀行要求他追加300萬港元以彌補(bǔ)抵押物價值不足，但趙偉無法提供。銀行則將房屋拍賣。銀行拍賣得到200多萬港元后，趙偉仍欠銀行200萬港元。當(dāng)時的香港，甚至常有負(fù)資產(chǎn)者跳樓、燒炭等新聞見諸報端。
次貸危機(jī)時的美國，也出現(xiàn)了大量負(fù)資產(chǎn)案例。但不同的是，美國實(shí)行“非追索權(quán)住房抵押貸款”，即業(yè)主在放棄住房、承擔(dān)個人失信后，便不用繼續(xù)向銀行還貸。因此美國房價大跌導(dǎo)致的貸款損失更多是由金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)。
而在日本、香港等地，如果購房人放棄房產(chǎn)，除非購房人作為自然人完全破產(chǎn)，那么對于拍賣房產(chǎn)后仍不足清償?shù)牟糠?，金融機(jī)構(gòu)仍然可以繼續(xù)追索。
中國內(nèi)地的住房抵押貸款同樣可以追索。此外，由于內(nèi)地并未普及個人破產(chǎn)制度，未還清的貸款有可能會伴隨自然人終身。
2022年，國內(nèi)某些城市房價大跌，有些房產(chǎn)成為了負(fù)資產(chǎn)。這些負(fù)資產(chǎn)的持有者需要擔(dān)心什么？銀行這時會怎么做？
銀行的權(quán)利
如果房屋的市場價已經(jīng)低于貸款，這時銀行的利益受到了實(shí)質(zhì)性影響。銀行會要求購房者補(bǔ)足抵押物。方式一般有四種：一是增加保證人，二是在銀行定存一定數(shù)量的貨幣，三是提前還款，四是提供其他房產(chǎn)做有限的抵押。
銀行是否有權(quán)要求借款人補(bǔ)足抵押物價值？律師黃超宇告訴《財經(jīng)十一人》，這一問題需要從兩個層面考慮：
第一個層面，法律上的明確規(guī)定。關(guān)于抵押物價值減少，民法典第408條有明確規(guī)定：
抵押人的行為足以使抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)請求抵押人停止其行為；抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)請求恢復(fù)抵押財產(chǎn)的價值，或者提供與減少的價值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財產(chǎn)的價值，也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)請求債務(wù)人提前清償債務(wù)。
但此條款對抵押物價值下降的原因有所限制：價值減少得是抵押人自身行為造成的結(jié)果。因此，綜合來看，目前內(nèi)地的法律體系中，對于由外界因素造成的抵押物價值減少，抵押權(quán)人是否有權(quán)要求補(bǔ)足，并無明確規(guī)定。
第二個層面，合同雙方的約定。在缺乏明確法律規(guī)定的情況下，合同約定的內(nèi)容則成為主要依據(jù)。
筆者收集了一些個人購房貸款合同，發(fā)現(xiàn)幾乎所有銀行在合同中都規(guī)定了抵押人的相關(guān)義務(wù)。列舉幾例：
1、來自南京購房者的《浦發(fā)銀行-職工個人公積金/組合性住房貸款合同》：
“十、抵押物如發(fā)生價值不足或丙方擔(dān)保能力下降，甲方應(yīng)按乙方的要求提供新的足額擔(dān)保。”
2、來自南京購房者的《交通銀行-個人房產(chǎn)抵押貸款合同》：
“10.8 本合同項(xiàng)下的抵押物價值減少、毀損或滅失時，借款人應(yīng)及時提供貸款人認(rèn)可的其他擔(dān)保，保險公司或其他第三人為此支付給借款人的賠償金應(yīng)用于提前償還貸款本息。”
3、《匯豐銀行-房地產(chǎn)抵押貸款合同范本》：
“10.1.19 如抵押房地產(chǎn)因任何原因貶值或遭受損毀后其價值低于以下三者中之較低者：（1）簽約前之評估價或（2）放款前之評估價或（3）本合同附件二所述抵押房地產(chǎn)的購入價，抵押人有責(zé)任重新提供或增加能被抵押權(quán)人接受的擔(dān)保以彌補(bǔ)不足（如抵押人所提供的擔(dān)保是不動產(chǎn)，該不動產(chǎn)必須經(jīng)由抵押權(quán)人認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估值），或者根據(jù)抵押權(quán)人的要求提前歸還部分貸款，以降低未償貸款余額。”
4、來自北京購房者的《工商銀行-公積金貸款合同》：
“第二十條 抵押物價值減少時，抵押人應(yīng)恢復(fù)抵押物的價值或者提供與減少的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。”
5、來自南寧購房者的《郵儲銀行-個人房產(chǎn)抵押貸款合同》：
“第四十一條 乙方對抵押物價值減少無過錯的，應(yīng)當(dāng)在所獲損害賠償?shù)姆秶鷥?nèi)向甲方提供擔(dān)保，抵押物價值未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保，不足部分應(yīng)按甲方要求追加新的擔(dān)保。”
6、來自杭州購房者的《中信銀行-個人房產(chǎn)抵押貸款合同》：
“除本合同第20.8款外，在本合同有效期內(nèi)，抵押物如有價值減少的可能，抵押人應(yīng)及時通知乙方，并按乙方的要求恢復(fù)抵押物的價值，或者提供與減少價值相當(dāng)?shù)摹⒁曳秸J(rèn)可的其他擔(dān)保。否則，乙方有權(quán)提前行使抵押權(quán)，抵押人應(yīng)就抵押物價值減少部分承擔(dān)賠償責(zé)任。”
根據(jù)這些合同中規(guī)定的條款，當(dāng)?shù)盅何锍霈F(xiàn)價值減少時，借款人，同時也是房屋的抵押人，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足相應(yīng)的擔(dān)保。據(jù)黃超宇介紹，如果借款人認(rèn)為這些條款是銀行重復(fù)使用的格式文本，沒有用顯著提醒或解釋的方式來引起合同簽訂者注意，可以向司法機(jī)關(guān)主張其無效。但在司法機(jī)關(guān)認(rèn)定無效之前，這些條款在形式上推定有效，受到法律保護(hù)。
律師劉馨遠(yuǎn)表示，即便房屋價值下跌至略低于貸款余額，只要借款人能夠繼續(xù)正常還貸，銀行一般也不會立馬要求補(bǔ)足。一方面，對于銀行而言，業(yè)主正常還貸才是最根本的訴求。另一方面，銀行要求補(bǔ)足抵押物，可能會激化矛盾，導(dǎo)致業(yè)主停貸，而如果走到拍賣的程序，銀行也需要承擔(dān)一定的執(zhí)行成本。
另有一位律師告訴《財經(jīng)十一人》，由于環(huán)京房價下跌，某銀行客戶曾向他咨詢抵押物價值貶損該如何處理。該客戶指出，根據(jù)合同條款，銀行有權(quán)要求抵押人補(bǔ)足。“我們給的建議還是以協(xié)商為主，避免走到訴訟階段。（采取訴訟手段）不符合現(xiàn)在保交樓、穩(wěn)民生大局的政策。法院的判決可能會產(chǎn)生示范效應(yīng)，不利于社會穩(wěn)定。”該律師表示。
上述接受采訪的律師均認(rèn)為，出于維護(hù)社會穩(wěn)定，保障人民正常生活的需要，銀行不太可能大面積要求普通購房者補(bǔ)足抵押物。
但也有律師提醒，如果銀行確實(shí)提出這一訴求，而借款人拒不履行，那么根據(jù)合同條款，銀行可能有權(quán)利要求一次性還款，或者對抵押物進(jìn)行拍賣。