從政策上看，深圳將第二套住房個(gè)人住房貸款最低首付比例由普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。
北京商報(bào)記者注意到，這是繼廣州之后第二個(gè)降低二套房首付比例的一線城市。 繼落實(shí)“認(rèn)房不貸”政策、降低現(xiàn)有首套房貸款利率后，此次二套房調(diào)整，降低了居民購買二套房的資金門檻，有利于更好滿足剛性和改善的住房需求。
上述調(diào)整的政策背景源于8月31日中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，指導(dǎo)實(shí)際首付比例和利率個(gè)人住房貸款規(guī)模下降。
通知稱，對(duì)貸款購買商品房的家庭，首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例統(tǒng)一為不低于20%，個(gè)人首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例統(tǒng)一為不低于20%。第二居所統(tǒng)一為不低于30%。 %。
人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局相關(guān)官員表示，全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例政策下限將統(tǒng)一，不再區(qū)分實(shí)行“限購”的城市和不實(shí)行“限購”的城市。 仍實(shí)行限購的城市，首套房、二套房商業(yè)貸款下限由此前的30%、40%分別下調(diào)至20%、30%。
此前，廣州作為首個(gè)放寬二套房首付的一線城市代表，規(guī)定二套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例不低于40%，利息下限利率為L(zhǎng)PR+30BP。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，深圳作為此次率先行動(dòng)的“領(lǐng)頭城市”，將對(duì)市場(chǎng)起到很大的引領(lǐng)作用。 不排除北京、上海近期也將放寬第二套房首付政策。
“深圳此次降低二套房政策首付比例，是繼一線城市‘認(rèn)房不貸’之后政策放松的又一版本，表明一線城市的房貸政策更加寬松?！?易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向北京商報(bào)記者表示。 降低首付有利于釋放改善型住房需求，必然帶動(dòng)置換需求，帶動(dòng)大規(guī)模住房銷售。
值得注意的是，以往第二套房的首付比例有普通住房和非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，但這次深圳的政策不再區(qū)分，在嚴(yán)躍進(jìn)看來，這說明政策更加務(wù)實(shí)。 特別是購買非普通住宅的首付比例大幅降低，政策效果將非常好。
優(yōu)化普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
除了調(diào)整第二套房首付比例外，深圳還推出了另一項(xiàng)放寬普通住房標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)惠政策。 11月22日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整享受優(yōu)惠政策的普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。 11月23日起，為更好滿足居民剛性、改善性住房需求，經(jīng)市政府同意，深圳市享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：住宅區(qū)建筑容積率1.0以上（含），且單棟房屋建筑面積小于120平方米（含120平方米）或單棟房屋建筑面積小于144平方米（其中144平方米）。
深圳市住建局表示，此前享受優(yōu)惠政策的普通住房還應(yīng)當(dāng)符合以下要求：住宅區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上； 單體住房建筑面積小于120平方米（含）或者單體住房。 建筑面積小于144平方米（含原量）； 實(shí)際成交總價(jià)不超過750萬元（含原價(jià)）。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，深圳調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)符合預(yù)期。 落實(shí)“認(rèn)房不貸”政策、降低首付比例或房貸利率、調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，是下半年一線城市政策放松的總體思路。
具體來說，這次調(diào)整的變化是不再看總價(jià)。 嚴(yán)躍進(jìn)解釋，不少普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是2016年之前的，與實(shí)際房?jī)r(jià)不符，導(dǎo)致“普通住宅被視為非普通住宅”，引起市場(chǎng)購房者的極大不滿。 此次調(diào)整將帶來良好的社會(huì)反響，有利于部分總價(jià)750萬元以上房屋的交易，特別是在稅費(fèi)方面。
其他前線或后續(xù)
嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，深圳將率先調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，這可能意味著其他幾個(gè)一線城市也會(huì)跟進(jìn)。 “兩項(xiàng)‘大炸彈’政策相繼出臺(tái)，具有很強(qiáng)的信號(hào)意義，有利于穩(wěn)定樓市預(yù)期，也有利于進(jìn)一步拉動(dòng)一線城市后續(xù)成交?！?/p>
不過，張大偉也指出了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問題。 購房者入市意愿不足，尤其是首次購房需求不足。 樓市仍處于觸底探底過程中，底部尚未出現(xiàn)。 “認(rèn)房不貸”政策放寬時(shí)，市場(chǎng)中低端住房大量積壓，市場(chǎng)可能仍需配合解限購等政策。
“當(dāng)前樓市最大的風(fēng)險(xiǎn)不是房?jī)r(jià)下跌，而是流動(dòng)性流失。” 張大偉表示，增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型仍然是未來政策的方向。 預(yù)計(jì)處于長(zhǎng)期過熱階段的核心一二線城市后續(xù)出臺(tái)的政策將逐步優(yōu)化。
市場(chǎng)需要政策的快速落實(shí)和信心。 展望樓市后續(xù)走勢(shì)，張大偉預(yù)計(jì)，11月至12月是市場(chǎng)慣常的淡季，市場(chǎng)可能會(huì)繼續(xù)下跌、探底。 今年最后一個(gè)月房?jī)r(jià)可能會(huì)繼續(xù)下跌。 總體來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能要到2024年上半年才能恢復(fù)并逐漸企穩(wěn)。
北京商報(bào)記者 岳品玉 董漢軒