過去不長的一段時間里，許家印被傳出過兩次出事，一次是說他跳樓了，一次是說他被警察帶走。但事實上，當下，他仍在廣州恒大中心43層辦公，和他一起共用這寬闊頂樓的還有現(xiàn)任恒大集團行政總裁肖恩。
以前，和許家印同層辦公的人是原恒大集團行政總裁夏海鈞，只是2022年年中，夏海鈞以處理境外債務為由，前往香港。此后，他行蹤成謎，可能在香港，也可能在加拿大，又或者地球上的任何一個角落。
當然，對于恒大來說，夏海鈞的去向似乎也已經不那么重要了，2022年7月，因挪用恒大物業(yè)134億元，夏海鈞已經辭職。與夏海鈞一起“被辭職”的還有原恒大集團執(zhí)行總裁柯鵬等五人。
一位接近恒大人士告訴《最話》，此前傳許老板被警察帶走，其實帶走的另有其人，就是柯鵬。
據(jù)上述人士了解的信息，柯鵬所涉之事與勾地有關，可能涉及到嚴重的職業(yè)操守問題。
這位職業(yè)經理人原為《上海證券報》記者，2008年，恒大第一次發(fā)生重大危機時，柯鵬正是跟蹤該新聞的記者。同年，在專訪許家印后不久，柯鵬應邀加入恒大。從此，一家公司獲得了人才，一名記者實現(xiàn)了轉型，一些新聞就此湮滅了。
而在加入恒大后，柯鵬從中臺職能部門成功轉型成為業(yè)務骨干，一度負責整個恒大的地產業(yè)務，要知道，柯鵬今年不過43歲，而恒大地產的銷售規(guī)模一度突破7000億。
哪怕只是幾年前，許家印恐怕做夢都想不到，自己一手提拔起來的親信，竟有不為人知的一面。他應該也不想到恒大，會告別深圳灣，重回廣州舊地。那時的他，肯定還想不到，有一天，自己的一封內部信，會在不花一分錢的前提下，傳播的街知巷聞。
都回不去了，柯鵬回不去了，許家印回不去了，恒大也回不去了。
在上述今年元旦發(fā)出的許家印的內部信中，他主動提到了?；◢u項目。“?；◢u穩(wěn)步運營，累計接待游客760萬人次。”
2022年，和恒大的情況一樣，?；◢u項目也曾命懸一線。去年1月份，恒大?；◢u39棟樓，因項目屬于違法取得的規(guī)劃許可證，導致被撤銷，被要求限期10日內拆除。
按照拆除方案，恒大拆除39棟樓將帶來約77億元（按當時新房銷售均價18000元/平方米、總建筑面積約43萬平方米估算）的直接損失。
但到了去年的11月初，?；◢u項目終于出現(xiàn)了轉機。
儋州市人民政府發(fā)布關于《儋州?；◢u控制性詳細規(guī)劃優(yōu)化調整》顯示，在復議機關就?；◢u39棟樓行政復議案，依法作出變更原拆除為沒收。?；◢u2-14-1地塊39棟樓被改變了商品屬性，調整后，已建未售樓棟全部由住宅調整為旅館、商務金融、零售商業(yè)、餐飲用地混合經營。
從拆除到沒收，?；◢u最后的命運走向似乎并不太壞。但是，這個闖關拿到的，違規(guī)建設的島嶼，它的未來還會和恒大綁在一起嗎？
大概率不會了。某種程度上，?；◢u就像這家公司的一個側寫，起筆恢弘，落筆潦草。
13年前，許家印曾經當著儋州官員的面許愿，說自己“后半輩子就要住在?；◢u了”，他應該也回不去了。
01 ?；◢u往事
2019年9月，海南省委原常委、?？谑形瓡洀堢漶R，海花島的內幕逐步被揭露。
根據(jù)《中國紀檢監(jiān)察報》的刊文，張琦曾利用擔任儋州市委書記職位之便，違規(guī)推動了?；◢u項目。其中，涉及填海的總面積達到783公頃，原本并不過關的項目得以推進，結果造成了大面積珊瑚礁和白蝶貝被永久破壞。
由此，中央將張琦的行為定性成了“鼓了錢袋、毀了生態(tài)”，后來，張琦被判無期。
時間回到2009年，恒大地產在香港上市，發(fā)行價3.5港元，掛牌當天股價漲幅高達35%。
當日收盤市值達到了705億港元，恒大地產成為了于香港上市的最大內地民營房企。同時，恒大地產董事局主席許家印的資產達到了422億元人民幣，一越成為了中國內地新首富。
歷時13年，地產霸主初現(xiàn)，恒大的成功上市由此激發(fā)了許家印的野心，他開始將目光看向更多領域，試圖將商業(yè)觸角擴張到了體育、新能源車、旅游等。
恰逢其時，在恒大上市后的第二個月，國務院印發(fā)了《關于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》，對旅游業(yè)提出了全新的定位，指出把旅游業(yè)培育成國民經濟的戰(zhàn)略性支柱產業(yè)。
許家印看到了這個機會，他帶領了恒大的高管團隊考察過迪拜棕櫚島、荷蘭弗萊福蘭島等全球著名填海項目，試圖通過填海造地的方式，在國內打造一個“中國版棕櫚島”。
而另一個重要的推力是，早在2005年，恒大就曾拿下江蘇啟東的一片濱海區(qū)域，建設“海上威尼斯項目”，在2012年開盤，首日銷售高達2500套，金額達20億。當恒大于香港上市時，啟東這塊荒地的估值已經超過了340億元。
低成本撬動高估值，嘗到了甜頭的許家印又打算大干一場。于是，2010年10月14日，儋州市政府與恒大集團簽訂了《海南省儋州市白馬井填海項目投資開發(fā)框架協(xié)議》，三個島填?？偯娣e高達783公頃，總建筑面積達1600萬平米。
依舊是故技重施，此前為了躲避審查，恒大曾將啟東地塊的9000畝海邊灘涂地分成了13塊，每塊小于50公頃，并成立了13個項目公司進行開發(fā)。
而根據(jù)《海南省實施
然而，這個原本便是建立在違規(guī)操作之上的項目，最終還是反噬了恒大。
2017年，中央第四環(huán)境保護督察組在海南省開展了環(huán)境保護督察，對于儋州市政府及海洋部門違規(guī)審批?；◢u填海項目，且項目導致大面積珊瑚礁和白蝶貝受損一事進行了通報。2018年，儋州市政府表示對全部違法違規(guī)填海項目實施“雙暫停”。
然而，許家印并未停下腳步，公開資料顯示，盡管?；◢u在2018年初曾因違法違規(guī)填海而被暫停建設和營業(yè)，但隨后復工，因為恒大與儋州市政府達成協(xié)議，即2018年-2020年這，恒大每年需投入不少于1億元用于生態(tài)修復，累計不少于3億元。
02 野心與失落
在去年1月回應“拆樓”風波時，恒大方面指出，“2017年以來，我司根據(jù)環(huán)保、海洋督察對?；◢u提出的海洋生態(tài)修復、涵管橋整改等要求，正在堅定不移、不折不扣地積極整改。”
據(jù)統(tǒng)計，迄今為止，恒大在海花島上投入的資金已經超過了900億元。一位知情人告訴我們，其實被沒收的39棟樓只是整個?；◢u項目的冰山一角，實際上，這個島嶼的大部分仍在恒大的掌控之中。
其實，當命運經歷了大轉彎之后，?；◢u還是迎來了光明的前途。
2021年年底，海南決定推動儋洋一體化發(fā)展，劃定環(huán)新英灣地區(qū)為儋洋經濟圈發(fā)展核心區(qū)。2022年12月2日，儋州環(huán)新英灣地區(qū)國土空間規(guī)劃(2021-2035年)出爐，在這份規(guī)劃中，環(huán)新英灣地區(qū)被定位為“國家高水平開放的先行示范區(qū)、國家西部陸海新通道國際航運樞紐、海南高質量發(fā)展第三極(區(qū)域中心城市)、海南臨港經濟引領區(qū)”。
而?；◢u即被劃到了環(huán)新英灣地區(qū)范圍內，在上述規(guī)劃當中，整個灣區(qū)的重點規(guī)劃項目包括新建?；◢u國際郵輪港。
但時至今日，恒大已經無力再做投入。于是，在違規(guī)、停工、復工、再停工的反復中，這個誕生于恒大輝煌時期的項目，最終還是沒有托起許家印的野心。
上述人士認為，對于許家印來說，賣掉?；◢u的相關權益，幾乎是最好的選擇。而當他在內部信中珍而重之的提及海花島時，本質上就是一種待價而沽。
而海花島只是許家印“多元化”版圖中一角。
除了恒大所涉足的房地產開發(fā)業(yè)務、新能源汽車業(yè)務、物業(yè)管理業(yè)務，分別被打包到中國恒、恒大汽車、恒大物業(yè)這三家港股上市公司中。
此外，恒大同時還擁有著房地產綜合交易服務、文旅、高科技及投資、消費及零售、金融等細分業(yè)務，曾經探索了房車寶、恒大童世界、恒大養(yǎng)生谷、恒大創(chuàng)投、恒大冰泉、恒大人壽保險等平臺。
甚至，許家印還曾通過投資中國儒意涉足過影視院線業(yè)務，但在債務危機爆發(fā)后，恒大只能“賣股回血”，于2021年11月清倉了對中國儒意的持股。
2014年8月份，在恒大的中期業(yè)績發(fā)布會上，許家印公開表示了其多元化的決心，“我們專門研究后發(fā)現(xiàn)，世界500強企業(yè)中絕大部分發(fā)展到一定程度和規(guī)模后，都會選擇多元化戰(zhàn)略，對恒大也是這樣。恒大的規(guī)模、團隊、品牌，如果不走多元化戰(zhàn)略，會失掉很多發(fā)展機會。”
但在多元化經營過程中，延續(xù)房地產業(yè)務的模式，各項的成本費用支出高企，再加上多元化布局的節(jié)奏過快，導致恒大各個投資項目進入持續(xù)的虧損狀態(tài)。
恒大汽車從創(chuàng)立至今，累計虧損已經超過了170億元，而據(jù)恒大新能源以往披露過的投資項目，對其累計的投資高達近500億元。去年12月31日，恒大汽車在港交所發(fā)布公告稱恒馳5正在量產，但看向數(shù)據(jù)，在兩個月的時間內，僅僅交付了324輛。
而恒大物業(yè)一度被視為恒大旗下為數(shù)不多的優(yōu)質資產之一。但2022年3月，恒大物業(yè)也因134億元人民幣的存款被銀行強制執(zhí)行而開始停牌。
在央行金融市場司司長鄒瀾對恒大債務風險的表述中也提到，恒大集團資產總規(guī)模超過2萬億元，其中房地產開發(fā)項目約占60%，涉及到1000多家作為獨立法人的項目子公司。未能根據(jù)市場形勢變化審慎經營，反而盲目多元化擴張，最終風險爆發(fā)。
03 終局
或許就像?；◢u的命運那樣，恒大的結局也早已注定。
在許家印發(fā)出的這封“家書”中，他對外界關注的業(yè)務板塊都有簡要提及，包括恒大地產、恒馳汽車、恒大物業(yè)、恒大海花島項目。
就恒大地產，許家印表示，過去一年，在各級政府和合作伙伴的大力幫助下，恒大地產實現(xiàn)了732個保交樓項目全面復工，全年累計交樓30.1萬套。今年，恒大把主要精力放到了“保交樓”上，原本定下的2022年目標是，全年力爭完成30萬套的交樓。
根據(jù)恒大去年12月20日在港交所發(fā)布的公告顯示，通過努力爭取多家建筑公司和建筑材料供應商的支持，631個已售和未交付項目基本復工。2022年1月至11月，中國恒大累計交付約25.6萬套房屋，總建筑面積約2871萬平方米。
不過，至于恒大還有多少套房子待交付，官方并未給出過相關數(shù)據(jù)。
但在2022年初，許家印提出60萬套保交樓目標時，曾表示“這一目標相當于恒大集團所有保交樓項目中的近50%。”《最話》據(jù)此推算，截至到2022年完成30萬套交付的目標后，恒大仍有超過90萬套的房源待交付。
就恒大物業(yè)，許家印對它的總結也只有一句話：恒大物業(yè)盡心盡力服務超千萬業(yè)主。
截至2022年8月31日，恒大物業(yè)在管面積約4.8億平方米，管理項目2541個。其中，2022年度新拓展第三方開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)項目255個，合約面積約2400萬平方米，在管面積約1600萬平方米。
至于恒大物業(yè)134億存款質押擔保獨立調查，中國恒大在去年12月的公告中指出，獨立調查已接近完成階段，將在切實可行情況下盡快發(fā)布有關恒大物業(yè)質押擔保的獨立調查結果。
就?；◢u項目，許家印則稱?；◢u目前穩(wěn)步運營，累計接待游客760萬人次。
就恒馳汽車，許家印則提到：“恒馳汽車三年磨一劍，實現(xiàn)了恒馳5的量產和交付”。公開數(shù)據(jù)顯示，恒馳5在2022年9月16日正式量產，首批量產車已于2022年10月29日開始交付，目前已經向客戶交付了324輛。
但是，根據(jù)恒馳汽車官方聲明，恒馳汽車一共有著3.7萬輛恒馳5的訂單，若以此為交付速度，完成現(xiàn)有訂單，恒馳需要將近20年的時間。
與此同時，去年11月底，恒馳5正式交付僅1個月之后，恒馳汽車便傳出了裁員60%的消息。此后有恒馳汽車內部員工對外透露，恒馳汽車本次優(yōu)化淘汰整體比例為10%，部分業(yè)務條線或高于此數(shù)，另有25%員工停薪留職1至3個月。
至于備受關注的境外債務重組，許家印在“家書”中卻并未提及。
2021年12月，恒大便宣布了要推出境外債券重組方案，到了今年7月又改口將這一推出時間拖到了“2022年年內”。至今未有進展。
不過，據(jù)恒大12月20日的公告，其正與財務及法律顧問積極推進境外債務重組工作，并與若干境外債券持有人及其顧問進行溝通與接洽，以推動經各方同意境外債務重組方案的制訂。
彼時中國恒大還表示，其債務負擔沉重，經營仍面臨較大挑戰(zhàn)，償債資源是否能產生預期價值存在較大不確定性。下一步，也將繼續(xù)與有關境外債權人開展對話，保持相向而行的良好勢頭，以期盡快在重組方案條款方面達成一致意見。
在延期后，恒大境外債務重組方案能否在2023年公布，或許依舊是外界最關注的問題。
2021年下半年以來，恒大及許家印個人持續(xù)低價出售土地和股權資產。公開資料顯示，從2021年7月1日至2021年11月16日，許家印個人已經拿出70億現(xiàn)金支持恒大渡危機，包括個人抵押的股票、賣出或抵押的別墅、藝術品、私人飛機等。
但盡管如此，恒大和許家印2023年的主旋律依舊是“還債”和“保交樓”，對于身處這場漩渦中的債券人和持有恒大房產的消費者而言，他們的期待或許只有一個——“讓恒大繼續(xù)活下去”。
至于恒大還是不是許家印的，大部分人并不關心。
其實，按照一位恒大內部人士的說法，許家印并非那種鐵血的老板。曾經有核心高管犯過重要錯誤，一度被邊緣化。但當他在老板面前痛徹前非之后，便輕易的獲得了原諒，并在不久后重獲重用。
這種“高高舉起，輕輕落下”的管理風格背后，是一個比較大的容錯空間。的確，對于曾經的恒大和許家印來說，速度足以與錯誤對沖。
但今天，被查的柯鵬顯然面臨的不是那個環(huán)境了。說到底，還是命運把恒大和許家印逼到了墻角。